미국 주택 시장에서 판매량은 줄어들고 있지만 가격은 여전히 최고 수준을 유지하고 있습니다. 이는 공급 부족과 기존 주택 소유자들의 낮은 모기지 금리 고착으로 인해 매물이 제한적이기 때문입니다. 수요와 공급의 불균형이 가격 상승을 지속시키고 있습니다.
6월 미국 중고주택 판매 둔화, 가격은 사상 최고
미국의 중고주택 판매가 6월에 둔화 추세를 보였습니다. 전월 대비 2.4% 감소하여 계절 조정 연율 기준 409만 채에 그쳤다고 전미부동산중개인협회(NAR)가 목요일 발표했습니다. 다만 전년 동월 대비로는 2.8% 증가한 수치입니다. 경제 전문가들이 예상했던 약 421만 채 수준에는 미치지 못했습니다.
2023년 이후 주택 판매는 대체로 연 400만 채 수준에서 맴돌고 있습니다. 이는 역사적 평균인 520만 채보다 훨씬 낮은 수준입니다. 미국-이란 전쟁 이후 모기지 금리가 대체로 상승 추세를 보이면서 판매 부진이 지속되고 있습니다. 유가 급등에 따른 인플레이션 우려가 장기 채권 수익률을 끌어올렸고, 이것이 모기지 금리 인상으로 이어졌습니다.
흥미롭게도 판매 부진에도 불구하고 주택 가격은 계속 상승했습니다. 미국의 중위 판매가는 전년 동월 대비 1.8% 올라 44만 600달러로 1999년 이후 사상 최고치를 기록했습니다. 주택 가격은 36개월 연속으로 전년 대비 상승세를 이어가고 있습니다.
첫 구매자 비중 감소, 주택 공급 부족이 핵심 과제
첫 주택 구매자들의 시장 진입이 어려워지고 있습니다. 지난달 첫 구매자가 차지한 비중은 33%로, 5월의 35%에서 하락했으며 전년 동월 30%보다는 높습니다. 역사적으로 첫 구매자는 주택 판매의 40% 정도를 차지해왔습니다. 이는 현재의 높은 가격과 금리 환경이 신규 구매자들에게 얼마나 큰 장벽이 되고 있는지를 보여줍니다.
NAR의 최고 경제학자 로렌스 윤은 “주택 소유를 원하는 사람들에게 구매력 부족이 명백한 과제”라며 “이것이 바로 우리가 더 많은 공급을 필요로 하는 이유”라고 지적했습니다. 미국 주택 시장은 2022년 팬데믹 시대의 저금리가 끝나면서 본격적인 침체에 빠졌습니다. 지난해 중고주택 판매는 거의 변화 없이 30년 만의 저점에 머물렀습니다.
올해 상반기 기준으로 중고주택 판매는 2025년 같은 기간 대비 0.7% 증가에 그쳤습니다. 2020년대 초반 팬데믹 시대의 초저금리로 촉발된 주택 가격 급등이 많은 잠재 구매자들을 시장에서 배제했습니다. 수년간의 신규 주택 건설 부족으로 인한 만성적인 공급 부족이 장기 판매 부진 속에서도 가격을 지탱하고 있습니다.
지역별 가격 편차 확대, 인벤토리 여전히 부족
지난달 계약된 주택들은 대부분 4월과 5월에 계약 단계에 들어갔을 것으로 추정됩니다. 당시 30년 모기지 평균 금리는 6.23%에서 6.53% 사이로, 8월 말 이후 최고 수준이었습니다. 현재 금리 수준에서 구매할 여력이 있거나 현금으로 지불할 수 있는 구매자들은 많은 시장에서 구매자 친화적인 추세를 경험하고 있습니다.
6월 중위 리스팅 가격은 전년 동월 대비 2.5% 하락했으며, 이는 2017년 이후 가장 큰 낙폭입니다. 그러나 지역별 가격 동향은 매우 다양합니다. 2022년 최고치인 44만 9천 달러에서 서부는 7.3% 하락했고 남부는 3.5% 하락했지만, 중서부는 10% 상승했고 북동부는 12.6% 상승했습니다.
주택 인벤토리는 전년 동월 대비 증가했지만 여전히 역사적 수준 이하입니다. 지난달 말 미판매 주택은 156만 채로, 5월 대비 0.6% 감소했고 전년 동월 대비 1.3% 증가했습니다. 이는 팬데믹 이전 전형적인 200만 채 수준에 훨씬 못 미칩니다. 현재 판매 속도로는 4.6개월분의 공급에 해당하며, 전통적으로 균형잡힌 시장은 5~6개월분의 공급을 필요로 합니다.
주택 공급 확대가 시급한 과제
전문가들은 시장 정상화를 위해 대폭적인 공급 증가가 필수적이라고 강조합니다. 로렌스 윤 NAR 최고 경제학자는 “인벤토리 30~40% 성장이 필요하다”며 “현재 그러한 수준의 성장을 보지 못하고 있어 공급이 여전히 상대적으로 타이트한 상태”라고 설명했습니다. 수십 년간의 저금리 시대에 주택 건설이 수요를 따라가지 못했고, 이것이 현재의 공급 부족 상황을 초래했습니다.
주택 공급 부족은 단순한 통계 수치를 넘어 실제 구매자들의 선택지를 제한하고 있습니다. 비록 지난달 시장에 나온 주택 수가 전년 동월 대비 증가했지만, 절대적 수준은 여전히 역사적 평균에 미치지 못합니다. 이러한 구조적 문제를 해결하려면 정책 차원의 신규 주택 건설 촉진과 규제 완화가 필요합니다.
주택 구매 시 알아두면 좋은 팁
현재의 주택 시장 환경에서 구매자들이 고려할 수 있는 몇 가지 실용적인 접근 방식이 있습니다. 첫째, 지역별 가격 동향을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 같은 국가 내에서도 지역에 따라 가격이 크게 다르게 움직이고 있으므로, 자신의 관심 지역의 최근 가격 추세를 파악하는 것이 현명한 결정을 돕습니다.
둘째, 모기지 금리 변동을 주시하되 장기적 관점을 유지해야 합니다. 현재 금리는 1년 전보다 낮지만, 장기적으로는 변동성이 클 수 있습니다. 금리 인상 시기에 구매하는 것이 항상 나쁜 것은 아니며, 오히려 경쟁이 적어 협상력이 높아질 수 있습니다.
셋째, 첫 구매자라면 현재의 높은 가격 환경에서 무리한 구매를 피하는 것이 중요합니다. 자신의 재정 상황을 정확히 파악하고, 필요하면 전문가의 상담을 받아 현실적인 예산을 설정하는 것이 좋습니다. 또한 지역 시장의 인벤토리 수준을 확인하면 협상 여지가 있는지 판단할 수 있습니다.
주택 시장에 대한 자주 묻는 질문
Q1. 현재 주택을 구매하기에 좋은 시기인가요?
A1. 이는 개인의 재정 상황과 지역 시장 조건에 따라 다릅니다. 전국적으로 가격은 사상 최고치이지만, 지역에 따라 가격이 하락한 곳도 있습니다. 또한 현금 구매자나 높은 금리를 감당할 수 있는 구매자에게는 더 많은 선택지가 있습니다. 자신의 상황에 맞는 지역과 타이밍을 신중히 검토하는 것이 중요합니다.
Q2. 왜 판매는 줄어드는데 가격은 계속 오르나요?
A2. 이는 공급 부족 때문입니다. 수년간의 신규 주택 건설 부족으로 시장에 나온 주택 수가 매우 제한적입니다. 따라서 판매량이 적더라도 구매자들이 제한된 선택지를 놓고 경쟁하면서 가격이 유지되거나 상승합니다. 공급이 정상화되지 않는 한 이러한 현상은 계속될 가능성이 높습니다.
※ 실제 상황과 다를 수 있으므로, 결정 전 전문 확인을 권장합니다.
