87조 원 늘어난 주택대출, 정말 집을 더 많이 사는 걸까

2024년 8월부터 2026년 1월까지 18개월 동안 주택관련대출 잔액이 820조 원에서 907조 원으로 87조 원이나 증가했습니다. 하지만 이 숫자가 의미하는 바는 단순히 ‘더 많은 사람들이 집을 사고 있다’는 뜻이 아닐 수 있습니다.

매달 5조 원씩 늘어난 대출, 수요 증가만으로는 설명 안 된다

주택관련대출 잔액이 지난 18개월간 일정하게 증가해온 이유를 묻기 전에, 먼저 그 규모를 체감할 필요가 있습니다. 매달 평균 5조 원 안팎의 일관된 증가는 계절성이나 우발적 수요 변화로 설명하기 어려운 구조적 현상입니다. 만약 단순히 주택 수요가 늘어난 것이라면, 부동산 시장의 호황 지표나 거래량이 함께 뛰어야 정상입니다.

그러나 현실은 다릅니다. 이 기간 주택 거래량은 수요 급증을 보여주지 않았으면서도 대출 잔액은 꾸준히 증가했습니다. 이는 ‘더 많은 사람들이 새로 빌리는 것’만이 아니라 ‘이미 빌린 사람들이 더 많이 빌리거나, 예전엔 못 빌리던 사람들이 새로 빌리기 시작했다’는 의미로 읽힙니다. 그렇다면 무엇이 이런 변화를 만들었을까요?

금리 인하 사이클 속에서 벌어진 대환(乘換)과 신규 차용의 동시 작동

2024년 8월부터 2025년 12월까지의 시기는 한국은행의 기준금리 인하 국면과 정확히 겹칩니다. 기준금리가 내려가면 시장의 주택담보대출 금리도 함께 하락하게 됩니다. 이때 벌어지는 현상은 두 가지입니다. 첫째, 기존의 고금리 대출을 저금리 상품으로 갈아타는 ‘대환(乘換)’이 급증합니다. 둘째, 낮아진 이자 부담이 신규 차용자들의 대출 접근성을 높입니다.

대환만 해도 대출 잔액은 증가합니다. 가령 5억 원을 3% 금리로 빌렸던 사람이 같은 5억 원을 2% 금리로 다시 빌리면, 통계상 대출 잔액은 10억 원으로 잡힙니다. 이런 식의 금리 차이를 이용한 차용 구조 조정이 18개월간 반복되면서, 데이터에 드러나는 87조 원의 증가 중 상당 부분을 차지하게 된 것으로 보입니다.

중·저신용층도 문을 두드릴 수 있게 된 ‘신용평가의 민주화’

동시에 또 다른 변화도 일어났습니다. 인터넷은행 등이 자체 신용평가 모델을 고도화하면서, 과거에는 주택담보대출 신청 자체를 못 하던 중·저신용층도 시장에 진입할 수 있게 되었습니다. 금융결제원의 신용평가 기술이 고도화된 결과, 전통 은행의 경직된 심사 기준만으로는 탈락하던 차용자들이 새로운 평가 모델로 평가받으면서 대출 승인을 받기 시작했던 것입니다.

이는 대출 잔액 증가가 ‘고신용 기존 차용자의 대환’과 ‘신규 차용자(특히 신용등급이 낮던 사람들)의 신규 진입’ 두 축으로 움직였음을 의미합니다. 즉, 87조 원의 증가는 금리와 신용평가라는 두 가지 구조적 변수가 동시에 유리해진 결과이며, 단순한 주택 수요 증가가 아닙니다.

저점을 지나면 이 추세는 역방향으로 움직일 수 있다

그런데 여기서 주목할 신호가 있습니다. 2025년 후반부 이후 대출 증가 속도가 눈에 띄게 둔화되었습니다. 2025년 11월 901조 3,946억 원에서 12월 904조 9,962억 원으로 3조 6천억 원 증가한 것은, 앞선 달들의 5조 원대 증가폭보다 한 발 물러난 모습입니다. 2026년 1월 907조 4,022억 원으로 또다시 2조 4천억 원 증가했는데, 여전히 증가폭이 축소된 경향을 보입니다.

이는 금리 사이클의 저점(低點)이 지나가고 있음을 암시합니다. 실제로 국고채 3년물 금리는 2025년 5월 2.33%의 저점에서 2026년 1월 3.04%로 상승으로 전환했습니다. 금리가 오르기 시작하면 대환 수요는 줄어들고 신규 차용자의 진입도 둔화됩니다. 앞으로의 대출 증가는 지금까지의 구조와 전혀 다른 양상으로 전개될 가능성이 높다는 뜻입니다.

지금 이 기회를 어떻게 해석할 것인가

현재 시점(2026년 1월)은 주택대출 증가 추세의 일시적 피크에 가까워 보입니다. 아직 대출이 증가하고 있지만, 그 속도는 이미 둔화되기 시작했으며, 금리 환경은 상승 국면으로 돌아섰기 때문입니다. 주택대출을 고려 중이라면 이 시점의 의미를 정확히 읽어야 합니다.

금리가 내려가고 신용평가 기준이 완화된 지금은, 말 그대로 차용의 ‘창’이 열려 있는 상태입니다. 새롭게 대출 자격을 얻은 중·저신용층이라면 더욱 그렇습니다. 다만 이 창이 언제까지 열려 있을지는 불확실합니다. 금리 인상 국면이 본격화되면 은행들의 신용평가 기준도 다시 경직될 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 대출을 계획한다면 고정금리 비중을 높이거나, 상환 계획을 현재 금리보다 높은 수준을 가정해 보수적으로 짜는 것이 현명합니다. 예전보다 쉬워진 신용평가는 당신을 도와주는 도구일 수 있지만, 금리 상승기의 상환 부담은 그 누구도 덜어주지 못합니다.

자료: 한국은행 ECOS

※ 공공기관이 공개한 통계를 재구성한 글입니다. 자문이나 권유로 해석하지 마세요.

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